Những sai lầm khiến nhà đầu tư BĐS mất tiền

Bất động sản (BĐS) đang được xem là kênh đầu tư an toàn, nhưng nếu đầu tư không bài bản và có chiến lược rõ ràng sẽ khiến nhà đầu tư trắng tay và lâm vào tình trạng nợ nần.

Những sai lầm này không phải là những điều mà tất cả các nhà đầu tư tại Việt Nam đều mắc phải, nhưng có thể là những bài học kinh nghiệm mà các nhà đầu tư cần tham khảo. Còn đối với nhà đầu tư BĐS quốc tế, có lẽ họ đã trải qua nhiều tình huống và có những trải nghiệm. 

 

Không nên dùng quá nhiều đòn bẩy

 

Ông Ngô Đình Hãn - Giảng viên bất động sản thuộc Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (Đại học Kinh tế TP HCM) thì đầu tư vào BĐS có thể tránh được trượt giá nhưng kênh đầu tư nếu không xem xét kỹ lưỡng có thể bị chôn vốn, mất tiền oan, thậm chí là thua lỗ.

 

Dốc tiền mua BĐS theo phong trào, tâm lý đám đông hoặc quá hào hứng với các chương trình khuyến mãi "khủng", gom hàng khối lượng lớn để được chiết khấu nhiều. Chỉ thấy cái lợi trước mắt trong khi chưa xem xét kỹ các chỉ số cơ bản: sản phẩm, tiến độ thanh toán, giá cả, hiệu quả sinh lời... là sai lầm nghiêm trọng.

 

 

Nếu đã từng hoặc đang mua nhà đất kiểu này, bạn cần phải dừng lại và giải phóng suất đầu tư càng nhanh càng tốt vì đây là nguyên nhân lớn nhất dẫn đến chôn vốn oan vào bất động sản.

 

Đầu tư vào chu kỳ cuối của quá trình tăng trưởng ngắn hạn cũng là một lỗi cơ bản nhưng khá phổ biến tại thị trường Việt Nam. Điều này có nghĩa là bạn mua nhà đất khi giá đang trên đỉnh, lúc thị trường chững lại bạn phải chịu áp lực giảm giá và muốn bán có lãi phải chờ thời gian rất lâu. Khi quá trình tăng trưởng quay đầu cho chu kỳ phát triển kế tiếp sẽ khiến bạn bị chôn vốn từ trung đến dài hạn (từ 12 tháng đến vài năm) và mất đi rất nhiều chi phí cơ hội.

 

Dùng quá nhiều đòn bẩy tài chính. Đây là sai lầm kinh điển của các nhà đầu tư bất động sản trong 8 năm khủng hoảng vừa qua. Tỷ lệ vay vốn khi đầu tư vào bất động sản cao (từ khoảng 50 - 80%) nhà đầu tư sẽ bị áp lực trả lãi và vốn gốc. Nếu như thanh khoản kém nhà đầu tư sẽ mất dần lợi nhuận theo thời gian khi bị thâm hụt dòng tiền vì phải trả lãi ngân hàng, thậm chí phải bán tháo bất động sản với giá thấp. Có thể dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ vay vốn cao khi nhà đầu tư kiểm soát được đầu vào và đầu ra, nên làm cho từng thương vụ chứ không phải là xu hướng.

 

Dồn trứng vào một rổ hay đánh cược một mẻ lớn được ăn cả ngã về không. Đây là sai lầm được khuyến cáo cần phải tránh ở hầu như tất cả các kênh đầu tư, không riêng gì bất động sản. Thế nhưng, do giá trị tài sản (nhà đất) quá lớn, một khi đã dồn tất cả cá vào một rọ thì lúc thị trường khó khăn không thể tháo chạy kịp. Điều này hạn chế tính thanh khoản và tập trung rủi ro về một mối. Do đó, cách đầu tư bất động sản khôn ngoan là phải phân tán danh mục đầu tư, đa dạng hóa các khối tài sản này ở nhiều loại hình, phân khúc, khu vực khác nhau.

 

Đầu tư phải có chiến lược

 

Theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, sai lầm đầu tiên và cơ bản nhất trong việc đầu tư BĐS chính là việc nhà đầu tư không có chiến lược rõ ràng. Có rất nhiều người mua một BĐS nào đó chỉ vì có người nói với họ rằng giá trị của nó sẽ tăng lên. Hoặc đôi khi, nhà đầu tư quyết định mua BĐS chỉ vì họ biết rằng sẽ được hưởng chiết khấu lớn mà không xét đến việc mua bán này có giúp họ đạt được mục tiêu kinh doanh đã đề ra hay không.

 

Nhiều nhà đầu tư mua BĐS phạm sai lầm là mua mà không có một chiến lược rõ ràng hoặc mua vào loại hình BĐS không hợp với khả năng tài chính của mình. Ví dụ, nhà đầu tư mua BĐS ngoài kế hoạch và chiếm tới 30% tiền đặt cọc, chiếm toàn bộ khoản tiền tiết kiệm của họ hoặc mua một loại BĐS để cho thuê rồi nhận ra rằng mình không thích trở thành người cho thuê nhà (họ không thích các thủ tục rườm rà hoặc ngại va chạm với người thuê phức tạp)...

 

Thêm vào đó, có nhiều nhà đầu tư có thể đã có chiến lược hợp lý nhưng sau đó lại bị phân tán bởi ý tưởng mua một biệt thự rất đắt tiền ở Thái Lan, hay một căn hộ giảm giá ở Malaysia… hoặc những việc hoàn toàn không phù hợp với chiến lược chung của họ, chẳng hạn như mua vào một dự án cải tạo mà không có đủ kỹ năng hay nguồn vốn để hoàn thành việc cải tạo đó.

 

Đối với nhà đầu tư BĐS, điều cốt yếu là cần phải có kế hoạch cho chiến lược của mình trước khi bắt đầu tiến hành việc mua bán. Có nghĩa là nhà đầu tư phải trả lời được các câu hỏi như liệu mình có thể dành bao nhiêu thời gian vào việc này, ngân sách hiện có của mình là bao nhiêu, mình có những kỹ năng nào, hoạt động đầu tư được tiến hành trong khung thời gian nào (ngắn, trung hay dài hạn)…

 

Bên cạnh đó, cũng lại có nhiều nhà đầu tư theo đuổi chiến lược đầu tư quá rộng lớn như việc mua vào BĐS nhiều loại ở 5 – 6 quốc gia. Đó có thể là những “món hời” nhưng sẽ rất khó cho nhà đầu tư để có thể quản lý được tất cả những vấn đề về pháp lý, thuế và tài chính có liên quan. Nhà đầu tư nên đặt mục tiêu chỉ theo đuổi đồng thời 2 hoặc tối đa 3 loại đầu tư khác nhau để có thể dễ dàng theo dõi thị trường hơn. Trở thành chuyên gia trong 2 - 3 thị trường tốt hơn nhiều việc dàn trải trên 5 - 6 thị trường, cho dù đó là mua để bán, mua để cho thuê, hay đầu tư ra nước ngoài.

 

Một yếu tố quan trọng quyết định sự thành công trong chiến lược đầu tư là cần tiến hành rà soát lại những chiến lược hiện tại, chẳng hạn như lên kế hoạch nắm bắt BĐS, quyết định đâu là yếu tố thúc đẩy việc giữ lại hay bán ra BĐS. Đơn cử, một BĐS tưởng như là một món giao dịch tuyệt vời lúc mua nhưng lại có thể rất khó bán, nghĩa là khó hiện thực hóa lợi nhuận của nhà đầu tư. Nhà đầu tư có thể mua một căn nhà có phòng ở cho sinh viên thuê và có thu nhập khá tốt từ tiền thuê nhà này nhưng nó lại có giá bán lại không cao.