Có tài sản nhưng… không được thế chấp

Người dân dùng căn nhà phố trị giá hơn 7 tỉ đồng để thế chấp nhưng không được chấp nhận. Tại sao vậy? 

Hàng loạt khó khăn, vướng mắc liên quan đến việc thế chấp dự án nhà ở hình thành trong tương lai đang bó tay cả khách hàng lẫn doanh nghiệp (DN) địa ốc.

Bị “trói tay”

Bà Phùng Thị Anh Thư mua một căn nhà tại dự án nhà phố Merita tọa lạc ở quận 9, TP.HCM. Dự án này do Công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền làm chủ đầu tư. Bà Thư kể do chủ đầu tư dự án có chủ trương xây xong mới bán nên khi mua khách hàng đã phải thanh toán hết 95% giá trị căn nhà, chỉ giữ lại 5% đến khi ra sổ. Nhưng bà lại gặp rắc rối trong việc muốn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Lý do là theo quy định, khách hàng không thể thế chấp một dự án hình thành trong tương lai để vay vốn (căn nhà phố của bà Thư đã đóng 95% tiền nhưng chưa xong trong thời điểm hiện tại).

Cụ thể, khi bà Thư đem căn nhà phố trị giá hơn 7 tỉ đồng tại dự án Merita để thế chấp vay vốn đầu tư cho một dự án khác thì không được ngân hàng chấp nhận. “Điều này là hoàn toàn vô lý! Bởi tôi đã thanh toán gần hết giá trị căn nhà, có đầy đủ các loại giấy tờ như phiếu thu, hóa đơn đỏ và hiện đang trong thời gian chờ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy đây là tài sản bảo đảm hợp pháp của tôi, vậy mà thật trớ trêu là tôi lại không có quyền đem tài sản của mình đi thế chấp tại các ngân hàng để vay vốn” - bà Thư nói.

Bức xúc của bà Thư cũng là bức xúc chung của nhiều người khác khi muốn thế chấp chính tài sản của mình nhưng không được. Tại buổi tọa đàm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai do báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức mới đây, các DN bất động sản, ngân hàng cũng như các chuyên gia kinh tế đều cho rằng việc chủ đầu tư hay khách hàng cá nhân có nhu cầu thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để vay vốn là có thực và hoàn toàn hợp pháp.

Thế nhưng theo quy định tại Thông tư số 26/2015 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thì ngay cả những tài sản hợp pháp nhưng chưa có sổ sẽ không được phép đem đi thế chấp vay vốn. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 3 Thông tư số 26/2015 quy định: “Chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó”.

Việc thế chấp nhà trong tương lai còn gặp nhiều khó khăn. Trong ảnh: Giao dịch bất động sản tại khu đô thị Sala, quận 2, TP.HCM. Ảnh: HTD

Chính quy định cứng nhắc như trên khiến các công ty địa ốc lẫn khách hàng bị “trói tay trói chân”. Tổng giám đốc một công ty bất động sản đang triển khai dự án tại quận 2 phân tích: Có những dự án giá trị đầu tư lên tới cả ngàn tỉ, cần bổ sung thêm nguồn tài sản bảo đảm khác là chuyện bình thường. Thế nhưng nghịch lý là ngân hàng lại chỉ nhận thế chấp bổ sung đối với dự án, tài sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó những tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của chủ đầu tư như nhà để xe, trung tâm thương mại, căn hộ ở một dự án khác… lại không được dùng để thế chấp.

“Đây là một rào cản vô cùng lớn đối với doanh nghiệp” - vị lãnh đạo công ty trên nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho hay có trường hợp dự án A gặp khó khăn trong việc huy động vốn do yếu tố thị trường, như tiêu thụ chậm. Tuy vậy, đây là dự án tiềm năng nên DN vẫn muốn tiếp tục đầu tư để hoàn tất. Trong hoàn cảnh này mà DN không thể thế chấp bằng tài sản hợp pháp ở một dự án hình thành trong tương lai khác (dự án B) thì dự án A nêu trên chỉ còn cách… đắp chiếu nằm chờ chết.

Việc cấm thế chấp một dự án khác hình thành trong tương lai là vô lý. Vấn đề quan trọng là dự án đó có hợp pháp, có đáp ứng đầy đủ các yếu tố của một dự án hình thành trong tương lai hay không và ngân hàng phải đánh giá đúng tài sản đó thuộc dự án hình thành trong tương lai cho chính xác mà thôi.

Ông NGUYỄN VĂN ĐỰC,

Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành

Cần tháo nút thắt cho doanh nghiệp

Ông Nguyễn Văn Hải, Giám đốc pháp chế Ngân hàng Phương Đông, thừa nhận đây là một trong những nút thắt khiến DN khó khăn trong việc huy động vốn. Dẫn ví dụ về một số trường hợp DN khó khăn trong việc thế chấp tài sản đảm bảo, ông Hải kể: Có những DN trước đây được ngân hàng cho vay dưới hình thức tín chấp. Sau một thời gian do làm ăn thua lỗ, khoản vay rơi vào nợ quá hạn và ngân hàng không cấp bảo lãnh tín chấp nữa mà yêu cầu có tài sản bảo đảm. Trong những trường hợp này, DN rõ ràng vẫn còn tài sản như căn hộ chưa bán, trung tâm thương mại chưa ký hợp đồng cho thuê… nhưng vẫn không thể đem đi cầm cố, thế chấp được.

“Họ thắc mắc là tại sao chúng tôi có tài sản bảo đảm mà không thể thế chấp được. Đây là một vấn đề bất cập” - ông Hải cho biết.

Để tháo gỡ khó khăn này, ông Hải cho rằng các cơ quan chức năng cần nghiên cứu sửa đổi bất cập tại Thông tư số 26/2015 theo hướng: Chấp thuận cho phép tài sản hình thành trong tương lai mà phù hợp quy định pháp luật được thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ tài chính cho cá nhân lẫn DN. “Bởi luật đã quy định rõ để thực hiện giao dịch chuyển nhượng đối với tài sản mà DN đã đem thế chấp thì DN phải giải chấp tài sản đó” - ông Hải giải thích thêm.

Trong khi đó ông Bùi Quang Tín, chuyên gia ngành tài chính ngân hàng, nhận xét Thông tư 26/2015 chưa công nhận quyền tài sản là tài sản như Điều 105 BLDS 2015. Tức là trong thông tư này chưa công nhận quyền tài sản của người đi vay đang nằm ở một dự án khác.

“Trong khi về nguyên tắc trong Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền tài sản đó hoàn toàn được thế chấp, cầm cố ở một tổ chức tài chính khác” - ông Tín nói.

Chuyên gia ngành tài chính ngân hàng, ông Bùi Quang Tín cho rằng Thông tư 26/NHNN quy định “chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó” là chưa phù hợp với Bộ luật Dân sự 2015. Khái niệm về quyền tài sản đã được xác lập trong bộ luật này. Thông tư là văn bản dưới luật nên không thể trái luật.

“Vì lẽ đó, khi cá nhân hay tổ chức có đủ các chứng cứ để xác nhận đối với quyền tài sản thì hoàn toàn có quyền đem quyền tài sản đó đi thế chấp, cầm cố ở một tổ chức tín dụng để vay vốn” - ông Tín nêu quan điểm.