Giải mã nguyên nhân loạt đại gia ngoại “mở hầu bao” chiếm thị phần địa ốc Việt

Những năm gần đây, nguồn vốn đầu tư gián tiếp (FII) từ nước ngoài vào Việt Nam đã tăng trưởng mạnh, đặc biệt từ năm 2014, thị trường Việt Nam trở thành tâm điểm trên sân chơi M&A. Trong đó sự tập trung được dồn vào lĩnh vực BĐS, khiến cho lĩnh vực này được ví như một thỏi “nam châm” hút dòng tiền từ nước ngoài chảy vào. 

Loạt đại gia "đổ bộ"

Theo số liệu thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT), từ đầu năm đến nay các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 19/21 ngành kinh tế, trong đó BĐS chiếm vị trí thứ hai với tổng vốn đầu tư lũy kế đã lên tới gần 53 tỷ USD.

Trong đó, nhờ các thông tin tích cực như nền kinh tế Việt Nam được dự báo sẽ tăng trưởng ở mức 6,3-6,5% trong năm 2016, Chính phủ cũng ban hành một số quy định nhằm giúp quá trình mua cổ phần tại các doanh nghiệp trong nước của các nhà đầu tư nước ngoài thuận lợi hơn... vì vậy hoạt động mua bán, sáp nhập M&A nói chung tại Việt Nam theo đó cũng đạt được những giá trị đáng kể.

Theo nhận định của Savills Việt Nam, năm 2017, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tiếp tục tham gia vào thị trường BĐS Việt Nam thông qua hoạt động mua bán, chuyển nhượng (M&A).

Điển hình cho thực tế này là việc nhiều tập đoàn BĐS hàng đầu Nhật Bản như Haseko, Fujita, Mitsubishi..., đã đầu tư và đang tìm kiếm các dự án BĐS tại Việt Nam. Dẫn chứng rõ ràng nhất có thể kể đến Tập đoàn đa ngành Mitsubishi, vốn được biết đến trên các lĩnh vực như năng lượng, kim khí, hóa chất, máy móc, thực phẩm, tài chính, môi trường..., giờ cũng đã liên doanh với Tập đoàn Bitexco phát triển nhà ở tại Hà Nội với số tiền đầu tư hàng trăm triệu USD.

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Jones Lang Lasalle (JLL) Việt Nam, cũng cho rằng, năm 2017, M&A trong lĩnh vực BĐS sẽ tăng mạnh và có thể đạt mức kỷ lục.

Theo quan sát của JLL, có hàng tỷ USD đang chờ cơ hội rót vào thị trường địa ốc Việt Nam ở hầu hết các phân khúc, nhưng tập trung hơn ở các dòng căn hộ, văn phòng, khách sạn, khu công nghiệp trung cấp và bình dân.

Với tiềm năng của một nền kinh tế tăng trưởng ổn định trong nhiều năm, cộng với quy mô gần 100 triệu dân có nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở, nghỉ dưỡng..., Việt Nam đang ngày càng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư Nhật Bản, Hoa Kỳ.

Đúng như dự báo, từ đầu năm 2017 tới nay, dòng vốn ngoại đổ bộ vào thị trường BĐS liên tục được đề cập tới. Đơn cử như tháng 3 vừa qua, Công ty TNHH Keppel Land (Keppel Land) đã mua toàn bộ vốn góp khoảng 16% cổ phần trong dự án cao ốc văn phòng - trung tâm thương mại cao cấp Saigon Centre ở TP.HCM của Tổng công ty Đường sông Miền Nam (Sowatco). Thương vụ trị giá 845,9 tỷ đồng này được Keppel Land thực hiện thông qua công ty thành viên là Krystal Investments Pte Ltd.

Cũng thời gian trên, Hongkong Land (Hồng Kông, Trung Quốc) đã chính thức trở thành đối tác chiến lược của Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII) trong việc khai thác các dự án nhà ở trên quỹ đất nhận được tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Hay gần đây, Tập đoàn Kajima - một trong bốn nhà thầu lớn nhất Nhật Bản và cũng là một trong những nhà phát triển BĐS ra thị trường nước ngoài lớn của nước này, đã “bắt tay” với Indochina Capital - nhà đầu tư có nhiều dự án BĐS ở Việt Nam, thành lập liên doanh với tỷ lệ 50:50 để thực hiện kế hoạch đầu tư 1 tỷ USD trong vòng 10 năm. Bước đầu, liên doanh sẽ tập trung vào các dự án nhà ở, khách sạn, khu nghỉ dưỡng tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng.

Giám đốc phát triển thị trường nước ngoài của Tập đoàn Kajima, ông Keisuke Koshijima cho biết, so với các nước trong khu vực, Việt Nam hiện là thị trường trọng tâm của Kajima.

Báo cáo của CBRE đang cho thấy, một doanh nghiệp Nhật Bản là nhà đầu tư nước mua lại 70% quyền sở hữu tòa nhà văn phòng A&B tại trung tâm TP.HCM.

Trước đó vào tháng 5/2016, nhóm các nhà đầu tư Hoa Kỳ bao gồm Stellman Partner, Cartor Fitzgerald và Weider Resorts đã đề xuất với UBND TP. HCM về việc đầu tư một dự án BĐS tích hợp nhiều chức năng tại khu đô thị mới Thủ Thiêm với tổng vốn đầu tư đăng ký 4 tỷ USD.

Ở phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, theo sau những tín hiệu tích cực trong ngành du lịch là việc tập đoàn Berjaya Land (Malaysia) đã thành công chuyển nhượng lại toàn bộ 70% cổ phần đang nắm giữ trong một dự án khu nghỉ mát 4 sao trên đảo Phú Quốc cho Sulyna Hospitality với tổng giá trị 14,65 triệu USD.

Từ năm 2014, thị trường Việt Nam trở thành tâm điểm trên sân chơi M&A, trong đó sự tập trung được dồn vào lĩnh vực BĐS.

Vẫn còn nhiều sức hút

Lý giải sức hút của thị trường BĐS Việt Nam đối với cái "đại gia" ngoại, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam đưa ra 2 nguyên nhân.

Thứ nhất, thị trường BĐS Việt Nam có những chuyển động mang tính tích cực và những rào cản trước đây đối với các nhà đầu tư nước ngoài đang dần được tháo gỡ.

Nếu như trước đây các nhà đầu tư nước ngoài khi bước chân vào thị trường còn thiếu rất nhiều thông tin để ra quyết định đầu tư thì trong những năm vừa qua, thông tin trên thị trường BĐS đã phong phú, đa dạng và minh bạch hơn rất nhiều.

Bên cạnh đó, những vấn đề liên quan đến các chính sách cũng như các thủ tục hành chính để giúp các nhà đầu tư tiếp cận với các nguồn thông tin khi họ đã xác định được một dự án hay một khu đất cần đầu tư đã bắt đầu thông thoáng, cởi mở hơn.

Thứ hai, chuyển động tại thị trường BĐS khác trong khu vực không được tích cực như thị trường Việt Nam. So với việc có nhiều lựa chọn như trước đây thì nay, thị trường BĐS tại TP.HCM và Hà Nội đang chiếm vị thế nổi bật cũng như có những diễn biến thuận lợi hơn trong việc thu hút dòng tiền đầu tư.

Theo Khảo sát Dự định Đầu tư châu Á - Thái Bình Dương năm 2017 do CBRE mới công bố, mặc dù các nhà đầu tư châu Á - Thái Bình Dương không có ý định đầu tư nhiều hơn vào BĐS như năm trước, họ vẫn có nhu cầu rất lớn đối với các loại tài sản rủi ro cao nhờ vào lợi nhuận tiềm năng. Theo CBRE, 37% người được hỏi cho biết “theo đuổi chênh lệch lợi suất” là động lực chính của việc đầu tư vào BĐS, tăng so với con số 15% năm 2016.

Đối với thị trường Việt Nam, CBRE cho rằng, sự quan tâm đến thị trường Việt Nam gia tăng đáng kể nhờ sự hỗ trợ của các nền tảng vĩ mô và lợi suất ban đầu cao. Cách thức thâm nhập điển hình chủ yếu dựa trên hình thức liên doanh với những chủ đầu tư trong nước.

Đánh giá về cơ hội cho các nhà đầu tư ngoại khi tham gia thị trường Việt Nam, ông Lê Quốc Duy, Tiến Phát Corp nhìn nhận, tại châu Á, thị trường Việt Nam được đánh giá cao về độ ổn định chính trị và dư địa dành cho thị trường nhà ở còn lớn với dân số trẻ tại các đô thị có nhu cầu về nhà ở khá cao. Cho nên, tỷ suất lợi nhuận khi họ đầu tư vào thị trường nhà ở bình quân cũng đã ở mức 20 – 30%, đôi khi có những khoản đầu tư lên đến 50%, hấp dẫn hơn nhiều so với việc họ giữ lại tiền trong nước, với lãi suất chỉ 1 – 2,5%/năm, thậm chí ở vài quốc gia là 0%.

Theo ông Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, mặc dù còn bộc lộ một số hạn chế trong quá trình đầu tư, song với các động thái tích cực nêu trên cho thấy, trong giai đoạn 2017 – 2020, chúng ta hoàn toàn có quyền kỳ vọng dòng vốn ngoại vẫn tiếp tục đổ vào thị trường BĐS Việt Nam. Vấn đề đặt ra là, chúng ta cần phải có cách tiếp cận mới để nguồn vốn này được đảm bảo thực hiện hiệu quả và bền vững, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam.