Quỹ bất động sản(BĐS) hoạt động thông qua các hình thức góp vốn vào phát triển dự án, mua bán, tham gia quản lý các sản phẩm BĐS hay đầu tư vào các doanh nghiệp BĐS... Hiện các nhà đầu tư trông chờ vào sự ra đời của quỹ này nhằm đẩy nhanh sự khởi sắc của thị trường BĐS trong những quí còn lại của năm 2015
Chậm tiến độ vì cơ chế góp vốn
Bên cạnh hình thức góp vốn bằng tiền mặt, quỹ BĐS có thể được thành lập thông qua việc góp BĐS từ nhà bảo trợ (các tổ chức sở hữu BĐS hoặc các tổ chức kinh doanh BĐS).
Ở Việt Nam, quỹ BĐS chậm ra đời bởi vì quy định pháp luật hiện hành chưa cho phép nhà bảo trợ góp BĐS để tạo lập quỹ. Theo Vụ Quản lý quỹ, Ủy ban Chứng khoán, cơ chế góp vốn vẫn còn bất cập. Cụ thể, trong những năm vừa qua, quy mô huy động vốn từ các đợt chào bán chứng chỉ quỹ dành cho các loại hình quỹ trên thị trường mới chỉ phổ biến từ 50-100 tỷ đồng/lần phát hành.
Bên cạnh đó, còn có một số nguyên nhân khác khiến quỹ BĐS chậm xuất hiện như giá BĐS ở các đô thị lớn tại Việt Nam vẫn ở mức cao. Trong khi đó, giá cho thuê trung tâm bán lẻ và văn phòng giảm mạnh ảnh hưởng tới tỷ suất sinh lời của phân khúc BĐS cho thuê. Hiện tại, chúng ta chưa có chính sách thuế ưu đãi thích hợp với quỹ BĐS như thông lệ của các nước. Đơn cử, khoản thu nhập của quỹ chia cho nhà đầu tư tại các quốc gia có loại hình quỹ BĐS phát triển được miễn thuế; thu nhập hưởng lợi tức từ quỹ BĐS đối với nhà đầu tư cá nhân được giảm, miễn thuế nhu nhập cá nhân...
Theo các nhà đầu tư những bất cập này đang làm giảm sự quan tâm của các tổ chức kinh doanh BĐS, công chúng đầu tư và định chế tài chính đối với quỹ BĐS.
Theo các nhà đầu tư nhằm tháo gỡ những bất cập nêu trên và thúc đẩy quỹ BĐS sớm ra đời thì những nhà bảo trợ đăng ký đưa BĐS vào góp vốn tạo lập quỹ BĐS cho công ty quản lý quỹ. Hoạt động góp vốn này phải được sự đồng ý của công ty quản lý quỹ. Theo đó, BĐS tham gia góp vốn có thể gồm chung cư, khách sạn, trung tâm thương mại...
Đồng thời, tổ chức xác định giá trị góp vốn bằng BĐS và triển vọng khai thác căn cứ vào chứng thư thẩm định giá. Tại bản cáo bạch của quỹ đầu tư BĐS, báo cáo của tổ chức định giá được công khai.
Qua đó, tài sản của công ty quản lý quỹ tách bạch với tài sản của quỹ. Quyền sở hữu BĐS đã đóng đứng tên nhà bảo trợ được chuyển thành tên của quỹ BĐS mới tạo lập. Đồng thời, nhà bảo trợ nhận lại vốn đã đóng bằng 2 hình thức: chứng chỉ quỹ do quỹ mới thành lập phát hành và tiền mặt từ quỹ. Lưu ký tài sản (BĐS) của quỹ mới hình thành tại ngân hàng lưu ký.
Liên kết 4 nhà để hỗ trợ thị trường BĐS
Sự kiện Ngân hàng Xây dựng Việt Nam công bố gói tín dụng 50.000 tỷ đồng hỗ trợ thị trường bất động sản (BĐS) thông qua hình thức liên kết 4 nhà thời gian gần đây khiến dư luận quan tâm.ây thuần túy chỉ là một mô hình cho vay và quản lý dòng vốn theo cách thức liên kết giữa các bên liên quan, như ngân hàng và một số nhà thầu, nhà đầu tư trong lĩnh vực BĐS, xây dựng.
Hiện Ngân hàng Nhà nước đã đồng ý triển khai mô hình cho vay theo chuỗi liên kết 4 nhà bởi nếu thực hiện được mô hình này sẽ tạo điều kiện quản lý tốt dòng tiền đưa vào lĩnh vực xây dựng và BĐS. Nếu mô hình được làm tốt thì sẽ tiết giảm phần nào vốn tín dụng cho xã hội…Qua đó khi triển khai cho vay khép kín trong chuỗi sẽ khiến công nợ trong xây dựng cơ bản giảm xuống, các bên tham gia như nhà thầu, chủ đầu tư sẽ tiết giảm được phần nào chi phí và có cơ hội giảm giá đầu ra, kích thích việc bán sản phẩm BĐS và trả nợ ngân hàng.Trên thực tế các ngân hàng tham gia cho vay theo mô hình này là cho vay thương mại bình thường, không có bất cứ ưu đãi nào về chính sách lãi suất. Đây thuần túy là việc cho vay theo phương thức kinh doanh bình thường của các ngân hàng.
Theo ông Lê Xuân Nghĩa-chuyên gia kinh tế, với một quy trình khép kín như trên, nếu có sự thỏa thuận chặt chẽ, chia sẻ lợi ích tốt thì sẽ kích thích được các bên tham gia. Với tình hình hiện nay chương trình này nếu tác động tích cực khiến thị trường vật liệu xây dựng, BĐS có thể tăng lên 5-7% đã là thành công rồi.
Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã nghiên cứu để xây dựng mô hình liên kết 4 nhà theo hướng tạo ra một quy trình tín dụng an toàn, hiệu quả trong lĩnh vực xây dựng - BĐS. Tính đến thời điểm hiện nay, quy trình này vẫn đang trong quá trình nghiên cứu và khuyến khích các ngân hàng cùng ngồi lại để tham gia.
Với việc hình thành một quy trình liên kết 4 nhà, như thế không chỉ áp dụng với thị trường xây dựng hay BĐS mà cũng có thể áp dụng ở nhiều lĩnh vực kinh tế khác. Hơn nữa không phải chỉ đối với vốn tín dụng ngân hàng mới cần phải liên kết 4 nhà mà ngay cả vốn ngân sách thì áp dụng quy trình 4 nhà cũng là cách làm tốt và nên nhân rộng nếu triển khai hiệu quả…
Bên cạnh hình thức góp vốn bằng tiền mặt, quỹ BĐS có thể được thành lập thông qua việc góp BĐS từ nhà bảo trợ (các tổ chức sở hữu BĐS hoặc các tổ chức kinh doanh BĐS).
Ở Việt Nam, quỹ BĐS chậm ra đời bởi vì quy định pháp luật hiện hành chưa cho phép nhà bảo trợ góp BĐS để tạo lập quỹ. Theo Vụ Quản lý quỹ, Ủy ban Chứng khoán, cơ chế góp vốn vẫn còn bất cập. Cụ thể, trong những năm vừa qua, quy mô huy động vốn từ các đợt chào bán chứng chỉ quỹ dành cho các loại hình quỹ trên thị trường mới chỉ phổ biến từ 50-100 tỷ đồng/lần phát hành.
Nhà đầu tư trông chờ vào hoạt động của quỹ bất động sản
Trong khi đó, giá trị chuyển nhượng của những dự án BĐS thường lớn hơn nhiều. Ngoài ra, quy định hiện nay chỉ cho phép quỹ BĐS vay tối đa 5% trên tổng giá trị tài sản ròng của quỹ sau khi thành lập. Điều này khiến cho việc tìm kiếm cơ hội đầu tư của quỹ này trở nên khó khăn.Bên cạnh đó, còn có một số nguyên nhân khác khiến quỹ BĐS chậm xuất hiện như giá BĐS ở các đô thị lớn tại Việt Nam vẫn ở mức cao. Trong khi đó, giá cho thuê trung tâm bán lẻ và văn phòng giảm mạnh ảnh hưởng tới tỷ suất sinh lời của phân khúc BĐS cho thuê. Hiện tại, chúng ta chưa có chính sách thuế ưu đãi thích hợp với quỹ BĐS như thông lệ của các nước. Đơn cử, khoản thu nhập của quỹ chia cho nhà đầu tư tại các quốc gia có loại hình quỹ BĐS phát triển được miễn thuế; thu nhập hưởng lợi tức từ quỹ BĐS đối với nhà đầu tư cá nhân được giảm, miễn thuế nhu nhập cá nhân...
Theo các nhà đầu tư những bất cập này đang làm giảm sự quan tâm của các tổ chức kinh doanh BĐS, công chúng đầu tư và định chế tài chính đối với quỹ BĐS.
Theo các nhà đầu tư nhằm tháo gỡ những bất cập nêu trên và thúc đẩy quỹ BĐS sớm ra đời thì những nhà bảo trợ đăng ký đưa BĐS vào góp vốn tạo lập quỹ BĐS cho công ty quản lý quỹ. Hoạt động góp vốn này phải được sự đồng ý của công ty quản lý quỹ. Theo đó, BĐS tham gia góp vốn có thể gồm chung cư, khách sạn, trung tâm thương mại...
Đồng thời, tổ chức xác định giá trị góp vốn bằng BĐS và triển vọng khai thác căn cứ vào chứng thư thẩm định giá. Tại bản cáo bạch của quỹ đầu tư BĐS, báo cáo của tổ chức định giá được công khai.
Qua đó, tài sản của công ty quản lý quỹ tách bạch với tài sản của quỹ. Quyền sở hữu BĐS đã đóng đứng tên nhà bảo trợ được chuyển thành tên của quỹ BĐS mới tạo lập. Đồng thời, nhà bảo trợ nhận lại vốn đã đóng bằng 2 hình thức: chứng chỉ quỹ do quỹ mới thành lập phát hành và tiền mặt từ quỹ. Lưu ký tài sản (BĐS) của quỹ mới hình thành tại ngân hàng lưu ký.
Liên kết 4 nhà để hỗ trợ thị trường BĐS
Sự kiện Ngân hàng Xây dựng Việt Nam công bố gói tín dụng 50.000 tỷ đồng hỗ trợ thị trường bất động sản (BĐS) thông qua hình thức liên kết 4 nhà thời gian gần đây khiến dư luận quan tâm.ây thuần túy chỉ là một mô hình cho vay và quản lý dòng vốn theo cách thức liên kết giữa các bên liên quan, như ngân hàng và một số nhà thầu, nhà đầu tư trong lĩnh vực BĐS, xây dựng.
Hiện Ngân hàng Nhà nước đã đồng ý triển khai mô hình cho vay theo chuỗi liên kết 4 nhà bởi nếu thực hiện được mô hình này sẽ tạo điều kiện quản lý tốt dòng tiền đưa vào lĩnh vực xây dựng và BĐS. Nếu mô hình được làm tốt thì sẽ tiết giảm phần nào vốn tín dụng cho xã hội…Qua đó khi triển khai cho vay khép kín trong chuỗi sẽ khiến công nợ trong xây dựng cơ bản giảm xuống, các bên tham gia như nhà thầu, chủ đầu tư sẽ tiết giảm được phần nào chi phí và có cơ hội giảm giá đầu ra, kích thích việc bán sản phẩm BĐS và trả nợ ngân hàng.Trên thực tế các ngân hàng tham gia cho vay theo mô hình này là cho vay thương mại bình thường, không có bất cứ ưu đãi nào về chính sách lãi suất. Đây thuần túy là việc cho vay theo phương thức kinh doanh bình thường của các ngân hàng.
Theo ông Lê Xuân Nghĩa-chuyên gia kinh tế, với một quy trình khép kín như trên, nếu có sự thỏa thuận chặt chẽ, chia sẻ lợi ích tốt thì sẽ kích thích được các bên tham gia. Với tình hình hiện nay chương trình này nếu tác động tích cực khiến thị trường vật liệu xây dựng, BĐS có thể tăng lên 5-7% đã là thành công rồi.
Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã nghiên cứu để xây dựng mô hình liên kết 4 nhà theo hướng tạo ra một quy trình tín dụng an toàn, hiệu quả trong lĩnh vực xây dựng - BĐS. Tính đến thời điểm hiện nay, quy trình này vẫn đang trong quá trình nghiên cứu và khuyến khích các ngân hàng cùng ngồi lại để tham gia.
Với việc hình thành một quy trình liên kết 4 nhà, như thế không chỉ áp dụng với thị trường xây dựng hay BĐS mà cũng có thể áp dụng ở nhiều lĩnh vực kinh tế khác. Hơn nữa không phải chỉ đối với vốn tín dụng ngân hàng mới cần phải liên kết 4 nhà mà ngay cả vốn ngân sách thì áp dụng quy trình 4 nhà cũng là cách làm tốt và nên nhân rộng nếu triển khai hiệu quả…
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét