Những cơ hội sinh lời từ thị trường BĐS

Năm 2015, thị trường bất động sản được đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn nhưng vẫn chứa đựng nhiều rủi ro đang tiềm ẩn… Để hiểu thêm về vấn đề này, chúng tôi đã trao đổi với TS Lê Xuân Nghĩa-Chuyên gia kinh tế..

Thưa ông có nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản(BĐS) hiện đang chứa đựng rất nhiểu rủi ro, điển hình là việc xử lý nợ xấu ở khối BĐS hiện nay chưa được giải quyết dứt điểm?
Theo  tôi, để khắc phục những khó khăn về xử lý nợ xấu khối BĐS cần phải đẩy nhanh tiến trình xử lý nợ xấu và xử lý bằng "tiền tươi thóc thật" chứ không phải giãn nợ và nhốt nợ.  Bên cạnh đó,  thị trường BĐS ở Việt Nam cần tạo điều kiện cho nhiều nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào sân chơi này. Tuy nhiên, thách thức đang diễn ra thường xuyên là trên thị trường mua nợ xấu là nhà đầu tư trả tiền rồi nhưng không sang tên, chuyển nhượng được. Đây chính là điều các nhà đầu tư nước ngoài lo ngại nhiều nhất và cũng là nguyên nhân khiến thị trường xử lý nợ xấu BĐS bị bế tắc.

Ông Lê Xuân Nghĩa-Chuyên gia kinh tế

 

Rủi ro thứ hai của thị trường BĐS năm 2015, đó là mặt bằng lãi suất lại tăng lên. Theo đó, năm 2015 dư địa của chính sách tiền tệ để kích thích kinh tế còn rất ít. Trên thị trường đang hình thành xu hướng lãi suất thấp trong ngắn hạn và lãi suất cao trong dài hạn (rủi ro nhỏ lãi suất thấp, rủi ro lớn lãi suất cao).  Dự báo, trong quý 3-IV/2015 sẽ hình thành mặt bằng lãi suất mới, có thể không cao như trước đây, song đây cũng là cơ hội cho nhiều nhà đầu tư

Bên cạnh đó  thị trường  BĐS Việt Nam dễ bị tổn thương vì những bế tắc về thể chế. Năm 2015 là giai đoạn trọng điểm để giải quyết các vấn đề thể chế liên quan đến thị trường này. Cụ thể là việc cấp phép, mua bán, sang tên, chuyển nhượng... vẫn còn phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, các bộ ngành liên quan cần đẩy mạnh cải thiện các chính sách hỗ trợ nhiều hơn cho nhà đầu tư…
Vậy năm 2015, nhà đầu tư có thể kỳ vọng gì từ thị trường BĐS, thưa ông?
Dù đã xuất hiện tín hiệu lạc quan nhưng năm 2015 chưa thể kỳ vọng gì nhiều về sự phục hồi mạnh mẽ của BĐS. Nếu đánh giá thận trọng, năm 2018 thị trường địa ốc có thể trở lại trạng thái bình thường. Giai đoạn 2019-2021 có thể kỳ vọng sự hồi phục vững chắc. Nếu khắc phục được các thể chế, chính sách thì tốc độ hồi phục của thị trường BĐS sẽ diễn ra nhanh hơn.

Thị trường BĐS nhiều cơ hội nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro

Thực tế cho thấy tại Việt Nam công nghiệp chế biến và chế tạo toàn bộ là gia công. Nền nông nghiệp chỉ dừng lại ở mức độ bán thô và sơ chế biến. Tìm kiếm thị trường tạo ra chuỗi giá trị cao rất ít. Do đó  BĐS trở thành một kênh đầu tư ít rủi ro nhất trong năm 2015. Tuy nhiên, các doanh nghiệp, nhà đầu tư tham gia vào thị trường  BĐS cần chuẩn bị sẵn hai tâm thế.
Đó là, thị trường  BĐS đang là kênh đầu tư hấp dẫn bậc nhất. Đây cũng là một môi trường có nhiều rủi ro nhất vì rất khó dự báo được chu kỳ của nó, cũng như khó kiểm soát, tính toán được nguồn vốn chảy vào thị trường này.
Những cuộc khủng hoảng nào không dính dáng đến  BĐS đều hồi phục rất nhanh. Những cuộc khủng hoảng nào liên quan đến  BĐS phải mất thời gian dài mới phục hồi và ảnh hưởng nghiêm trọng đến lao động và tiêu dùng. Do đó, thị trường  BĐS cần phải được quan tâm tính toán kỹ lưỡng hơn nữa
Vậy theo ông thị trường BĐS có xu hướng đi lên, liệu có cơn sốt như các năm trước đây nữa không?
Có thể khẳng định thanh khoản năm nay cao gấp 2 lần so với cùng kỳ năm ngoái, đặc biệt với phân khúc nhà ở có giá trên dưới 20 triệu đồng/m2. Với sự ổn định của kinh tế vĩ mô, lãi suất giảm, nguồn cầu của dân có thực, tôi cho rằng cuối năm 2015 thị trường sẽ có thanh khoản cao.
Với sự chuẩn bị lượng cung khá phù hợp với nhu cầu thị trường hiện nay từ các chủ đầu tư, tôi cho rằng thị trường sẽ vẫn tiếp nối xu hướng đi lên. Tuy nhiên, khi bước vào giai đoạn quý 2 hoặc quý 3 năm 2015 có khả năng thị trường có thể sẽ có nhịp điều chỉnh chững lại do lượng cung ra từ đầu năm khá lớn.
Dù thị trường có thanh khoản cao, giá nhiều dự án tăng lên nhưng theo tôi khó có thể xảy ra hiện tượng “sốt ảo” bởi nhu cầu đầu tư, đầu cơ hiện nay không nhiều, phần lớn là nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn. Và nếu đến khoảng cuối 2015 tình hình kinh tế duy trì được sự ổn định thì tôi cho rằng xu hướng đầu tư sẽ tăng cao